2018年，是海南经济特区成立30周年。在初尝深圳、厦门等地改革开放带来的“甜头”之后，大批“闯海人”曾云集这座南国宝岛。

海南，因此也成就了一个房地产的“中国梦”。如今，翻开中国各地房地产商名录不难发现，多数叱咤风云的大佬都曾有一段南下掘金的辉煌时代。以冯仑、潘石屹为代表的“万通刘君子”，更是在海南挖到了人生的第一桶金。

然而日前，海南却因“向海要地、向岸要房”，成了被环保部痛批整改的重点省份。知名房企也遭遇“滑铁卢”，以恒大、融创为代表的多个品牌房企项目遭点名，直指海南被房地产“绑架”现象严重。

“海南违规用地和海景房开发的做法，很大程度上说明部分地方政府开发地产业务心急切，是经济利益大于社会利益的一种扭曲心态。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类项目作为旅游地产，吸引了许多有炒房需求的购房者，也容易带来空置率的增加。

严跃进对中国城市报记者表示，目前除海南外，在一些沿海城市的超级大盘中，例如随意填海等类似情况也时有发生。他提醒，接下来这些破坏海岸线的违规项目，也将成为接下来中央查处的重点。

督察组痛批海南房地产：“鼓了钱袋、毁了生态”

12月23日，环保部官网发布了一条名为《中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况》的公示，指出虽然海南省生态环境保护工作取得积极进展，“但与国家要求，与生态省、国际旅游岛定位和人民群众期盼相比，仍有差距。”

其中，房地产成为被痛批的重点对象。督察组指出：一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态，一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的伤痛。

“沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。”督察组还对几个现象严重的项目作出了具体点名：其中，儋州市政府及海洋部门化整为零，违规审批海花岛填海项目，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。

而万宁市日月湾综合旅游度假区人工岛月岛项目于2015年10月未批先建，直至督察进驻时才实际停止违法填海行为，周边岸滩已出现大面积淤积并形成连岛沙坝，破坏了海洋自然风貌。

三亚市凤凰岛填海项目则以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

督察组直指，房地产和养殖等违法违规项目侵占海岸带，占用大量优质岸线资源，而在海岸带开发过程中，相关市县政府违规越权审批问题突出——文昌、琼海、昌江三个城市均被点名。

记者了解到，儋州海花岛、万宁市日月湾分别为品牌房企恒大、融创的填海造岛项目。此外，鲁能旗下的山海天精品酒店和展销中心因在保护区内违法建设，也在督察组的点名之列。

恒大、融创相关项目已停售鲁能依然在卖

然而，根据日前央视的调查显示，儋州海花岛、万宁市日月湾、鲁能山海天精品酒店和展销中心均未有整改迹象。项目最新进展如何？违规楼盘是否还在迎风销售？1月5日，中国城市报记者跟进采访了上述几家房地产项目。

“恒大海花岛目前已经停售。具体再售日期现在不能确定。”海花岛项目的一名销售人员对记者表示。说起停售原因，该人员不避讳地答道“因为督察组的巡视。”

据了解，海花岛是一座人工岛，由恒大集团投资1600亿元建造。其位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”。

该人员告诉记者，恒大海花岛开盘3年来，均价已经达到1.5万元/平方米，较之2015年7000元/平方米的均价，已经翻了一倍。

不过，记者先后咨询的几个海南当地销售顾问，都并不太推荐海花岛项目：“容积率高；多数海水区比较浑浊不能游泳；四面环海，更容易受台风影响，起雾现象严重。”

其中一名销售还对记者透露，2015年海花岛开盘当年，因为大雨还发生了海水倒灌。

“投资性需求比较多，因为挨着工业区，洋浦还有个造纸厂，确实有一定污染。”该销售人员表示，购买海花岛的还是外地客居多。“恒大营销做得好，一年对外投放4个亿的广告。”

已经购买海花岛项目的业主，环保部的整改是否会影响交房？对此该楼盘的销售表示并不能给出准确答复。不过据他透露，海花岛目前工期确实有延误，延迟交房期约1年左右。

而位于万宁市另一更高端的填海项目——融创万宁日月湾也表示接到了停售通知。原因也是“整顿”，具体复盘时间不能明确。销售人员表示，目前均价为2.6万元/平方米，50-70平方米的热销小户型还有储备。

位于文昌市，同样被点名的鲁能山海天项目则仍然在售。不过据销售人员表示，项目已接近收尾阶段，多数是准现房，均价1.3-1.4万元/平方米，今年2月就能交房。

然而，对比破坏生态换来的经济成本，这些房产项目仍算得上暴利：国家环境保护督察办公室二处负责人邢长城指出：围填海一亩地大概的成本只有近20万元左右，折合成一平米仅600多元。

海南房外销成风潮市场正遇新一轮降温

“去年海南的房子卖的非常好，三亚市区的均价已经达到3万元/平米。不过随着限贷、限购的政策收紧，买海南房的门槛也会越来越高。”当地的一名房产销售对记者说。

“买个海南房去养老”一度成为近几年北方市民的时髦词。如今，在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，鲁能、富力、恒大、万达等一大批房企巨头激战海南岛，动辄数十亿、上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布。

2016年，三亚市人民政府副市长邓忠曾在北京秋季房产会上透露，三亚有资质的房地产企业有140余家，其中近90%来着岛外。

同样外来的，还有购房者。据三亚市房地产业协会的数据显示，三亚本岛的购房者数量只占14.57%，而北京占比高达10.59%。此外，东北地区占比22.28%，长三角地区占比5.08%，而四川、重庆、河北、山西四省共占11.32%。

“对于海南市场来说，空置率泡沫和房价泡沫都需要警惕。而随着此类违规项目的查处，相对来说会影响部分购房者的信心。”对于严整海南房地产市场的影响，严跃进对中国城市报记者这样表示。

严跃进分析，这时潜在的购房需求会减少，但也有助于抑制高房价。“所以此类检查是对海南市场的规范，也防范了房价泡沫的出现。”

不过，房产带热下的海南市场，的确正面临新一轮的降温。

2017年9月29日，海南住建厅、规划委联合发布通知，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设——这意味着，今后若想购买小户型的海南房产将更困难。

“按照海南现在的存货来估计，100平米的小户型可以卖到2018年5月，再往后肯定就没那么好买了。”当地的销售顾问对记者说。

另一方面，就在环保部督察组点名后，海南也迎来新的土地管理政策，堪称史上最严。

1月4日，海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》，涵盖8方面内容。

文件特别提出，海南将实行建设用地总量和强度双控制度，禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。

而对于2018年1月1日后新增闲置土地面积超过近5年年均供地量的市县，将暂停该市县除民生、基础设施等项目外的土地征收和农用地转让、土地供应审批手续。

同时，严控土地用途和容积率变更。禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发，禁止商品住宅项目用地提高容积率。